Credit Prima Casă vs Credit ipotecar. Ce alegem și la ce trebuie să fim atenți – ANALIZĂ

În timp ce băncile și Guvernul avertizau anul trecut în privința ”distrugerii” Programului Prima Casă din cauza legii privind darea în plată, în acest an fix Executivul a scăzut plafonul garanțiilor la 40% pentru locuințele mai vechi de cinci ani, iar unele bănci au majorat avansul de la 5% la 10%, așa cum este cazul ING.

Programul ”Prima casă” 2017 are alocat în acest an un plafon total de garantare de 2,67 miliarde de lei, din care 2,5 miliarde de lei reprezintă plafonul nou alocat de către Guvern, restul de 175,5 milioane lei reprezentând diferenţa rămasă nealocată sau neutilizată din anul 2016.

Totuși, banii nu au fost încă alocați, acest lucru așteptându-se începând cu luna aprilie. Totuși, acest lucru nu înseamnă neapărat că băncile vor acorda credite din luna aprilie, ci probabil la 1-2 săptămâni. Aceasta este una dintre diferențele dintre creditele Prima Casă și cele ipotecare clasice, acestea din urmă fiind disponibile oricând.

Crește avansul la Prima Casă, scade la creditul ipotecar

BCR a înregistrat o creştere de 128% a profitului net în primul semestru

Ministrul Finanţelor: Băncile vor deveni cu adevărat parteneri pentru mediul de afaceri atunci când vor relaxa…

O altă diferență o constituie avansul. De regulă, acesta este de 5%, dar există deja bănci care au majorat la 10% avansul pentru creditele Prima Casă.
Astfel, potrivit propriului site, avansul creditului pentru Prima Casă la ING ”este de minimum 10% din minimul dintre prețul de cumpărare a locuinței și valoarea evaluată”.

Atenție la termeni, însă: prețul de vânzare, adică cel achitat de cumpărător dezvoltatorului imobiliar sau vânzătorului, este de cele mai multe ori diferit de valoarea la care banca evaluează locuința. Există cazuri în care băncile evaluează locuințele și la 80% din prețul de vânzare, ceea ce face ca în final clienții să fie nevoiți să acopere din buzunar diferența de 20%.

În privința creditelor ipotecare clasice, ING a redus avansul de la 25% la 15% în luna ianuarie.

Reamintim, băncile au majorat avansul pentru creditele ipotecare anul trecut, din cauza ”panicii” privind legea dării în plată și a celei privind conversia creditelor în franci la cursul istoric. Aceasta din urmă a fost găsită neconstituțională de către Curtea Constituțională a României (CCR), iar în privința dării în plată judecătorii au stabilit că trebuie să se aplice și principiile ”impreviziunii”.

Cum se calculează dobânda

Creditele Prima Casă au o serie de reglementări comune stabilite de Guvern și la care aderă. Astfel, dobânda se calculează printr-o formulă. Mai exact, indicele ROBOR la 3 luni, la care se adaugă o marjă de 2 puncte procentuale. În acest moment, asta se traduce prin 0,82% plus 2%, ceea ce înseamnă 2,82% pe an.

Atenție, însă: indicele ROBOR poate varia. Astfel, BNR poate majora dobânda-cheie în viitor, ceea ce înseamnă că dobânda poate crește. La fel, pot exista momente de criză, ca în toamna anului 2008, când dobânzile au crescut, astfel că dobânda finală poate crește.

Concomitent, dobânda anuală efectivă (DAE) mai include și alte costuri. La ING, comisioanele de analiză a dosarului și de administrare sunt zero, dar DAE este de 3,47% pe an, aceasta incluzând și un comision de gestiune de 0,45% din valoarea garanției, acesta fiind reținut de către Fondul Național de Garantare (FNGCIMM), instituția de stat care garantează creditele Prima Casă pentru bănci.

BCR avertizează, pe site-ul său, că suma maximă ce se poate contracta este de 66.500 de euro pentru locuințe noi și de 57.000 de lei pentru locuințe finalizate anterior.

Alte taxe și comisioane

De asemenea, pe lângă acestea, mai sunt și alte taxe și comisioane care trebuie plătite de către terți.

Acestea sunt:
Taxe percepute de Arhiva Electronică:
– 54 lei taxa de înregistrare a ipotecii mobiliare percepută la acordarea creditului
– 38 lei taxa de modificare/prelungire a ipotecii mobiliare
– 22 lei taxa de ștergere a ipotecii mobiliare, percepută la momentul rambursarii integrale a creditului

Alte taxe:
– între 400 lei si 550 lei reprezintă taxa de evaluare a imobilului. Aceasta este percepută de către evaluator și variază în funcție de tipul imobilului
-taxe notariale percepute de notar. Acestea includ și taxele aferente procedurilor de înscriere și radiere a ipotecii imobiliare în/din Cartea Funciară

Asigurare:
-prima de asigurare aferenta poliței obligatorii de asigurare împotriva dezastrelor (PAD)
– asigurarea facultativă care sa acopere riscurile solicitate de bancă. Deși este facultativă, acest tip de asigurare este practic obligatoriu pentru credite și este cesionată băncii.

Comparație între împrumuturi

În schimb, la creditele ipotecare comisioanele pot varia.

La un curs de 4,55 de lei pentru un euro, plafonul maxim accesat prin Programul Prima Casă poate ajunge la 302.575 de lei, având în vedere că maximul acceptat este de 66.500 de euro.

Totuși, pentru un rezultat mai relevant, am comparat creditele Prima Casă la un credit de 300.000 de lei pe 30 de ani, utilizând portalul Conso.ro.

La această sumă, cea mai mică dobândă anuală efectivă (DAE) este la Banca Românească, respectiv de 3,36%, iar suma totală de restituit este de 471.653 lei. Aceasta este urmată de către Marfin Bank și BCR, tot cu 3,36% DAE, dar cu 472.085 sumă de restituit. Rata lunară este între 1.235 lei și 1.308 lei.

La un credit Prima Casă mai mic, de 55.000 de euro, tot pe 30 de ani, suma de restituit este de circa 393.000 de lei, iar rata lunară variază între 1.029 lei și 1.090 lei. Cele mai mici DAE sunt tot la Banca Românească, Marfin și BCR, de 3,36% pe an, iar cel mai mare este la Unicredit, cu 3,98%.

Creditul ipotecar, dobânzi și rate mult mai mari

În schimb, pentru aceleași sume și perioade, atât dobânzile efective, cât și ratele și sumele totale plătite sunt mult mai mari la creditele ipotecare.

Astfel, cea mai mică dobândă anuală efectivă este de 4,01% la Garanti Bank, iar suma totală care ar urma să fie plătită este de 509.627 lei. Rata ar fi de 1.418 lei.

Următoarea în top este CEC Bank, cu 4,08% DAE, o sumă totală de restituit de 511.537 lei și o rată lunară de 1.427 lei.

Pe al treilea loc este Raiffeisen, cu DAE de 4,12%, suma totală de restituit de 516.097 lei și o rată de 1.401 lei. Cea mai mare DAE, de 6,3%, este la Libra Bank, iar rata lunară se ridică la 1.823 lei. Suma totală care trebuie înapoiată băncii este de 656.568 lei, în acest caz.

Clasamentul se menține și în cazul creditelor ipotecare de 250.000 de lei pe 30 de ani. Astfel, Garanti Bank are DAE de 4,01%, o sumă totală de restituit de 424.789 lei și rată de 1.182 lei pe lună. La Garanti trebuie să vii cu salariul, însă. Avansul este de 25%, iar banca nu finanțează decât maximum 75% din valoarea garanției, adică a locuinței cumpărate.

CEC Bank se menține pe poziția a doua, cu DAE de 4,08%, rată lunară de 1.189 lei și sumă totală de plătit de 426.364 lei. CEC menționează că acest credit beneficiază de dare în plată, dar se aplică doar pentru orașele reședință de județ. Avansul este, însă, de 30% minim.

Pe poziția a treia se află tot Raiffeisen, cu DAE de 4,13%, sumă totală de plată de 430.648 lei și o rată de 1.167 lei. Acesta se acordă doar în marile orașe din țară, iar suma care poate fi accesată este de maximum 80% din valoarea garanției.

Cea mai mare dobândă anuală efectivă este tot în cazul Libra, de 6,3%, costul total ridicându-se la 547.140 lei, iar rata este de 1.519 lei.

Ce se poate cumpăra cu acești bani

Pentru cine dorește să vadă ce se poate cumpăra cu aceste sume de bani, Vocea.Biz a compilat o listă cu oferte de garsoniere și de apartamente cu două camere.

În fine, trebuie menționat că pentru creditele ipotecare din afara Programului Prima Casă și cu o valoare sub 150.000 de euro se aplică darea în plată, adică locuințele în cauză pot fi predate băncii fără nicio altă obligație atunci când ratele nu mai pot fi achitate.