O soluție pentru orașele aglomerate începe să se dezvolte în România: proiectele imobiliare mixte

Proiectele imobiliare mixte, compuse din clădiri cu funcționalități diferite (de birouri, retail, rezidențial, hotelieră) pot fi o soluție pentru orașele mari, cu trafic intens și mult timp pierdut înspre și dinspre serviciu. Preluat din occident, de la statele dezvoltate, acest model începe să se vadă și la noi în țară.

Pentru a vedea care sunt principalele avantaje ale acestui tip de dezvoltare imobiliară, Vocea.biz a stat de vorbă cu Cosmin Grecu, Head of Crosspoint Valuation – companie specializată pe segmentul evaluărilor imobiliare, membră Crosspoint Real Estate, companie care a intermediat anul acesta tranzacții de 35 milioane de euro pe segmentul comercial.

Peste 1.000 de apartamente de lux în construcție în București. 40% dintre ele sunt deja vândute

2017, cel mai bun an pentru piața de birouri regională. Orașul în care vor fi livrate…

Vocea.biz: Care sunt principalele avantaje ale proiectelor imobiliare mixte și cum ar putea acestea să ne schimbe în bine stilul de viață? 

Cosmin Grecu: Așa cum în retail, mix-ul este considerat ca fiind cheia succesului unui mall / centru commercial, în același fel orice dezvoltare imobiliară are nevoie de un anumit “mix”. În principiu, există două situații / abordări care nu se exclud una pe cealaltă, în care mix-ul are un aport diferit la succesul proiectului, și anume:

1. O clădire, în special înaltă, care grupează mai multe funcționalități. La un anumit nivel acest lucru este deja întâlnit în sensul în care chiar și clădirile vechi au cel mult două niveluri de zonă comercială, în principal stradală. În cadrul acestei abordări se are în vedere o valorificare cât mai bună a spațiilor.

Într-o piață care devine din ce in ce mai activă din punct de vedere concurențial, inovarea în acest tip de mix poate aduce avantaje semnificative. De exemplu, o clădire ar putea la nivelurile inferioare să dezvolte retail, la nivelurile intermediare hotel și la ultimele niveluri o componentă office premium sau chiar rezidențială de lux. Din punct de vedere tehnic, aceste mix-uri reprezintă o provocare.

2. Implementarea unui anumit mix va crea un efect de complementaritate, în sensul în care, de exemplu, o zonă de retail poate fi un plus pentru unități rezidențiale și pentru zone de birouri, iar o zonă de office poate fi de ajutor unei dezvoltări hoteliere.

Ce “aspecte” urbane ar avea de câștigat?

Găzduind cât mai multe proiecte imobiliare mixte, orașele mari ar avea de câștigat pe multe paliere:

• Eficientizarea și micșorarea timpului petrecut în trafic și în transportul în comun
• Crearea de micro-comunități self-serviced
• Soluții inovatoare de dezvoltare– unități locative la etajele superioare ale unei unități de retail reprezintă public potențial pentru retaileri și invers – pentru cumpărătorii de locuințe, motivația de a cumpara un apartament la un nivel mai ridicat decât al unor proiecte care nu beneficiază de facilitate la parter.
• Crearea și dezvoltarea unui anumit stil de viață, în sensul în care facilitățile de sport și cele de loisir sunt în trend cu creșterea calității petrecerii timpului liber
• Creșterea calității generale a unei zone urbane

Care sunt diferențele între România și principalele țări care mizează pe astfel de proiecte în dezvoltarea urbană? Ce rol au autoritățile la acest capitol?

Autoritatea locală este cea care dă tonul. Mix-ul sau mai exact modul în care sunt organizate facilitățile într-o anumită zonă țin de o specialitate studiată de arhitectură și mai exact urbanismul. Pe lângă aspectele ce țin de așezarea clădirilor, urbanismul are în vedere și susținerea unei calități de locuire cât mai bune prin dotari publice, accese samd.

Diferența fundamentală dintre România și țările dezvoltate este că pe lângă o implementare destul de deficitară a planurilor existente există o lipsă acută a investițiilor în proiectele mari de infrastructură.

Spre exemplu, Bucureștiul are posibilitatea de extindere cel puțin teoretică pe toate punctele cardinale, existând aici bariere naturale (munți, lacuri, râuri), dar lipsa conexiunilor directe cu centrul orașului, în special pe calea ferată, precum și lipsa facilităților minime (școala, spital etc.)  vor continua să ducă la o supraglomerare în zonele deja populate.

Câte astfel de proiecte au apărut în România și cum sunt primite de piață?

Mix-ul a devenit o necesitate pentru toate proiectele care depășesc o suprafață de 1.000 mp. Mai mult sau mai puțin inspirat, ele apar în majoritatea dezvoltărilor mari.

În condițiile unei concurențe în creștere, mix-ul va deveni din ce în ce mai important. Clienții, atât de spații de birouri cât și de rezidențial, au devenit din ce în ce mai atenți la componenta de facilități.

Care este profilul cumpărătorului unui apartament situat într-un astfel de ansamblu?

În general, trebuie să ne gândim la modificarea profilului cumpărătorului de rezidențial în ultimii ani, atât ca urmare a crizei, cât și ca urmare a dinamicii generale – persoane din ce în ce mai dinamice, active, ocupate.Tendința generală este de a avea totul la îndemână și de a eficientiza totul, inclusiv componenta de locuire.

Mix-ul este o cerință pentru dezvoltarea oricărui proiect, odată setat grupul de clienți avut în vedere.

Ce zone din București s-ar preta pentru astfel de dezvoltări imobiliare?

În special zonele centrale și semicentrale gândite pentru o densitate mare de spații. În interiorul inelului Bucureștiului și în zone care sunt deservite de metrou.

Cum putem schimba patternul încetățenit în Bucuresti – nordul e pol de birouri, sudul e “dormitorul” orașului. Ce rol ar trebui să aiba primaria in acest sens?

Prin dezvoltarea urbanismului și invesții în infrastrucură. Din cauze lipsei unei planificări corespunzătoare, traficul în București pe anumite artere este unidirecțional.

Cel mai bun exemplu este traficul auto și transportul în comun matinal intens pe direcția sud – nord și lipsa traficului pentru nord – sud.

Exemple de proiecte imobiliare mixte în România

Printre cele mai cunoscute exemple de proiecte imobiliare mixte se află în Capitală, majoritatea având două componente – fie office și retail, fie rezidențial și retail, spre deosebire de alte orașe din țară, unde dezvoltatori au în vedere proiecte integrate și cu componenta rezidențială pe terenurile fostelor fabrici comuniste.

În București, o investiție importantă într-un astfel de ansamblu a fost realizată, treptat, în zona Politehnicii, unde israelienii de la AFI Europe au ridicat cinci clădiri de birouri (AFI Park) lângă mallul AFI Cotroceni.

Mall-ul Promenada și Sky Tower, cel mai înalt turn de birouri din România, dezvoltate de Raiffeisen Evolution, divizia imobiliară a Raiffeisen, au schimbat complet fața cartierului Aurel Vlaicu, ”casa” corporatiștilor din București, atrăgând ulterior în zonă și alte dezvoltări pe partea de office.

De asemenea, un alt mix eficient în București este între mall-ul Plaza România și clădirile office Anchor Plaza, care au pus și cartierul Drumul Taberei pe harta dezvoltărilor noi, chiar dacă deocamdată nu are acces la metrou.

Metropolis Center, clădirea aflată pe Bulevardul Iancu de Hunedoara, care cuprinde birouri de clasă A (șapte etaje, 11.000 mp), o galerie comercială la parter (2.000 mp), un aparthotel de 4 stele, dar și o parcare subterană cu 186 de locuri, este o reconversie a fostului hotel Starlight, realizată de dezvoltatorul imobiliar Soravia.

Pe partea rezidențială, un proiect gigant, anunțat din anul 2015 și care nu este încă finalizat este Metalurgiei Park, care presupune ”popularea” fostelor sere din Berceni, pe o suprafață de 50 ha, cu apartamente, birouri și magazine, ducând astfel la un ansamblu complex despre care dezvoltatorii proiectului spun că va rivaliza cu cele mai mari investitii imobiliare din Europa.

În provincie, unul dintre cele mai mari ansambluri mixte se află în Brașov și presupune reconversia fostei platforme industriale Tractorul, care reprezintă 8% din suprafața orașului. Francezii de la Immochan, divizia imobiliara a Auchan, au inaugurat anul trecut mall-ul Coresi, urmând apoi și alte faze de construcție – un parc comercial cu retaileri de mobilier si decoratiuni, bricolaj, centru de fitness, showroom auto, dar și un complex rezidential dezvoltat în parteneriat cu Avantgarden Invest, care va cuprinde 10 blocuri, însumând 405 apartamente.

Un alt oraș ”vizionar” la capitolul dezvoltare urbană este Oradea. Aici, proprietarii mallului Lotus Center plănuiesc să construiască un proiect imobiliar mixt pe platforma fostei fabrici Înfrățirea din oraș, însemnând o suprafață de 147.000 de metri pătrați. Proiectul, care va căpăta contur la sfârșitul anului viitor, va bifa atât componenta de retail, cât și spații rezidențiale și de birouri. Prima fază va presupune construcția unui centru comercial, iar în a doua fază vor fi ridicate clădiri de birouri, blocuri de apartamente, dar și spații dedicate instituțiilor publice și băncilor.